Conoce el método comparativo de valoración de inmuebles

Captação de clientes

El Mercado Inmobiliario Ha tenido grandes momentos en los últimos años. En 2021, los lanzamientos de nuevas unidades alcanzaron las 265.678 unidades, un 25,9% más que en 2020. Las ventas también crecieron un 12,8% en el mismo período, alcanzando las 261.443 unidades.

Según datos de la CBIC, el precio promedio de las propiedades residenciales subió 10,38% en 2021, impulsado por el aumento de los costos de los materiales de construcción.

El crecimiento constante se debió a las bajas tasas de interés, pero el escenario se ha vuelto un poco más complejo luego de que el Banco Central elevó la tasa de interés básica, el Selic, a 10,75% en febrero de 2022. Con el escenario de guerra en Ucrania y aumentos constantes en los precios del petróleo , se espera que las tasas de interés aumenten aún más en 2022, lo que podría ser preocupante para el mercado inmobiliario.

Es necesario estar atento a los cambios en los valores de las propiedades, a la economía en su conjunto ya los cambios en las condiciones de financiamiento para poder evaluar las propiedades ya construidas y actualizar la evaluación de las propiedades en construcción.

Veamos algunos detalles técnicos para evaluar bienes inmuebles.

 

¿Qué es la tasación de bienes inmuebles?

La NBR 14653 es un conjunto de normas estipuladas por la ABNT para definir qué es un informe de tasacion de bienes raices debe contener.

NBR 14653-1: Procedimientos Generales trae la evaluación de bienes como la determinación técnica del valor de un bien, sus costos, frutos y derechos, así como su viabilidad de uso económico, para una determinada situación, fecha y destino.

El conjunto de normas ABNT también contiene indicaciones para casos específicos:

  • NBR 14653-2: Bienes Raíces Urbanos
  • NBR 14653-3: Propiedades rurales
  • NBR 14653-4: Desarrollos
  • NBR 14653-7: patrimonio histórico y artístico

 

Metodo de comparacion de mercado

El método de datos comparativos se basa en la recopilación de información sobre propiedades con características similares para estipular un valor acorde con el mercado.

Este método está directamente relacionado con lo que la norma ABNT NBR 14653-1 2019 indica como el más adecuado a la hora de evaluar un inmueble.

El método comparativo necesita identificar los factores relevantes de depreciación y apreciación de la propiedad para que pueda recopilar datos, analizar y estipular un precio.

Veamos algunas variables.

Factor oferta

Evalúa la variedad de inmuebles que se ofrecen en una muestra según lo que hay en el mercado.

Factor de ubicación

Determina el valor del inmueble de acuerdo a la ubicación, el avalúo de la zona en que se ubica la construcción. Este factor considera otros elementos como la seguridad, la proximidad a lugares centrales, el valor de las propiedades circundantes, evaluando la posición de las propiedades de la muestra en relación con la dirección del objeto del informe.

Factor topográfico

El terreno accidentado puede perder hasta un 30% de valor en comparación con el mismo terreno vecino que es plano. Aquí existen otras variables como propensión a inundaciones, distancia mínima a observar para la construcción en relación a los límites del terreno, cantidad de área preservada requerida por los organismos responsables, distancia a arroyos, ríos y manantiales.

Factor de frente x fondo

Los muebles de esquina tienen un valor más alto que los lotes regulares. Los terrenos de forma irregular pueden depreciarse. Una mayor área de frente también valora la propiedad, son factores a considerar en la evaluación.

Factor estándar constructivo

Esta valoración se hace comparando la calidad de las construcciones y el promedio de lo que se encuentra en los planos en la configuración de las propiedades en la región. El piso en el que se encuentra el inmueble (si es un apartamento) también influye: cuanto más alto es, más alto tiende a ser el valor.

Edad / factor de conservación

Las propiedades más nuevas están más valoradas que las antiguas, siguiendo la lógica. Sin embargo, el factor de conservación puede acabar depreciando un inmueble nuevo en mal estado y valorizando un inmueble antiguo en buen estado. También se deben evaluar las instalaciones hidráulicas, eléctricas y de gas.

Metraje

El tamaño de las habitaciones, la cocina, los baños y el metraje general de la propiedad es algo para comparar con propiedades en la región. A partir de un promedio es posible ver si la propiedad en cuestión sigue el patrón o no.

Estos son algunos de los factores que se pueden considerar en el método comparativo, que utiliza estadísticas y cálculos para tener en cuenta cada una de las variables. Existen diferentes formas de tratar los datos recopilados, como la regresión lineal.

Para el tratamiento de los datos recolectados, consulte normas ya definidas, como la NBR, las normas de la IBAPE-SP y RJ, por ejemplo.

Conclusión: ventajas de la tasación inmobiliaria

El método comparativo es el más común en el valoración de la propiedad y puede ser aplicado por agentes inmobiliarios e ingenieros con credenciales para hacerlo.

Después de recopilar los datos sobre los diferentes factores que influyen en el valor de la propiedad, se deben tratar y comparar con las demás construcciones del entorno para definir si esa propiedad está por encima o por debajo de la media de la región.

Datos de Secovi-SP muestran que las ventas de inmuebles deberían crecer un 27,3% entre febrero de 2021 y enero de 2022 en comparación con el período anterior, de febrero de 2020 a enero de 2021.

Con el aumento de las ventas de propiedades, la evaluación de cada unidad es importante para que el precio practicado sea consistente con el mercado, teniendo en cuenta la inflación, las tasas de interés y otras variables, ¡garantizando así su beneficio!

Conozca más sobre el mercado inmobiliario y de desarrollo con un directo exclusivo sobre la transformación digital. Puedes seguir todas las tendencias y novedades del mercado en el blog de Globaltec.

Palabra clave: valoración de la propiedad

Título SEO: Conoce el método comparativo de valoración de inmuebles

Metadescripción: ¿Sabes cómo funciona el método comparativo para la valoración de inmuebles? Descubre la estrategia más utilizada en el mercado inmobiliario.

¡14 recomendaciones para que tu inmobiliaria empiece a valorar tus servicios!

Fuente: Globaltec S.A.

¿Sientes a menudo que tus clientes no valoran tu trabajo? ¿Está mejorando cada vez más como corredor para brindar el mejor servicio posible, pero no está siendo reconocido?

Por lo general, cuando recibe su comisión, ¡el cliente quiere negociarla! ¿Te gustaría revertir esta situación y que tus servicios inmobiliarios sean realmente valorados?

Para que esto se pueda solucionar, aquí hay algunos consejos para su servicios Inmobiliarios obtener el reconocimiento que se merecen. Vea cómo crear diferenciales y agregar más valor a su compromiso como agente inmobiliario.

Piensa y reflexiona: ¿te valoras? ¿Valoras tus servicios?

Esta pregunta es muy relevante y debe hacerse a sí mismo. La respuesta puede parecer obvia, pero no lo es. Cuánto esfuerzo hacemos para llegar allí, para brindar la mejor consultoría y asesoramiento, para obtener las mejores condiciones en un inmueble, pero en realidad no nos damos la importancia que merecemos.

Ahora no se sorprenda, esto sucede en todas las profesiones.

La gran controversia es que no podemos esperar de los demás lo que nosotros mismos no somos capaces de darnos. Puede ser por problemas personales, estrés en el trabajo, cansancio por el exceso de tareas diarias, noches de insomnio o pocas horas de ocio, nada de eso importa. La mayoría de las veces, encendemos el automático e intuitivamente creemos que esto es lo mejor que podemos hacer.

Pero antes de buscar el aprecio de tus clientes o superiores, debes darte la debida importancia, como persona y como profesional. Tómate más en serio tu profesión/carrera, está regulada y es tan importante como cualquier otra. Cobra según las buenas prácticas del mercado, sí, pero también según lo que te mereces ganar por todo tu servicio y esfuerzo. No negocies comisiones, no trabajes gratis, no te evalúes solo para no perder al cliente.

Tenga mucho cuidado al hacer favores, como dar una evaluación gratuita a un amigo o publicitar gratis en su sitio web o redes sociales a otros socios profesionales, a veces pueden convertir esto en un hábito y reducir su propia percepción de valor de sus servicios inmobiliarios.

¡Haga inversiones en usted, corredor!

Creo que habrás escuchado que la mejor inversión es invertir en ti mismo, pero ¿estás practicando esto actualmente?

Nada reemplaza a la conocimiento, formación, ni siquiera talento. Por eso, crea dispositivos para que siempre tengas tiempo para tomar cursos, aprender un nuevo idioma, leer mucho, asistir a ferias, eventos, talleres, reuniones, estar siempre bien informado, incrementar tu networking, viajar, buscar conocimiento en otras áreas del mercado inmobiliario.

Actualmente, la propia relación con el cliente ha cambiado: quiere comprar el inmueble, pero quiere la seguridad de saber que está comprando con un experto.

Así que invierta en su carrera, ampliando sus conocimientos a todos los asuntos relacionados con los servicios inmobiliarios.

Y son muchos, como decoración, arquitectura, urbanismo, inversiones, cotización, paisajismo, financiación, hereditarios, herencias, derechos civiles, etc.

Podrás opinar, dar ideas y crear imágenes en la mente de tus clientes, desde la reforma de un piso aparentemente destruido, por ejemplo, o la integración de espacios en una casa aparentemente más pequeña de lo que esperaban, o incluso dando una opinión urbana sobre una empresa.

Esto puede hacer toda la diferencia en la compra, anticipando el plazo de negociación. Cualquier información y conocimiento adicional que tenga demostrará preparación y capacitación, impactando positivamente a sus clientes.

Ser un experto en al menos un área

En la misma línea que la búsqueda de más conocimientos, especializarte es siempre un excelente camino, pero recuerda, normalmente ganarás el cliente para tu especialidad, pero ganarás dinero real por la pluralidad de conocimientos, es decir, resolver problemas y promocionar. la solución!

Eso sí, debes estar preparado para trabajar en varios aspectos de los servicios inmobiliarios, al fin y al cabo, en tiempos de crisis, la inmobiliaria tiene la ventaja de tener varios frentes que se pueden abrir, como ventas, alquileres, propiedades de lujo, administración de condominios. , temporada, toma de propiedad, avalúo, fincas rústicas, fraccionamientos, etc.

Pero, ¿qué tal si conviertes uno de estos frentes en tu especialidad? Vea cuál de las actividades tiene más que ver con usted como agente inmobiliario, cuál realiza con mayor placer y facilidad. Así pues, trabaja tu perfil en este sentido, realizando cursos y buscando formación específica cuando sea necesario, leyendo mucho sobre el tema, recogiendo referencias de trabajos ya desarrollados en el pasado. Trate de convertirse en una referencia en este nicho y comience a construir un nombre fuerte en el mercado.

¡Date más tiempo!

La vida diaria del agente inmobiliario es agitada con innumerables actividades dentro y fuera de la oficina. Aún ante tanta demanda, debes encontrar la manera de tener más tiempo para ti. Mira, la razón es simple: nadie puede hacer todo solo, ser estratégico, usar tecnología y delegar tareas, porque el cansancio nos impide pensar en todo nuestro potencial y el agotamiento llega lentamente, muchas veces confundiendo nuestra mente sin que podamos entender.

Algunas cosas no van a funcionar, siempre tendrás que visitar inmobiliarias, encontrar a tus clientes, llevarlos a notarías y brindarles un completo servicio de asesoría. Pero hay otras, las que forman parte del día a día de la inmobiliaria, como la actualización de registros, la gestión de la agenda, el envío de comprobantes de pago y recordatorios, la inserción y actualización de anuncios en la web y en los portales de los socios, la organización de cada datos del cliente, etc

Una buena solución para esto es contratar a un colaborador o socio comercial alineado con tu propósito y automatizar tareas, lo cual puedes lograr con un buen software de gestión que tenga un CRM (Gestor de Relaciones con el Cliente) integrado. Con esto será posible, tanto si eres un agente inmobiliario como un corredor autónomo, automatizar varias rutinas que te quitan un tiempo precioso todos los días, liberando más horas libres para lo que quieras: estudiar, dedicarte a tu relación con los clientes, captación de inmuebles, invertir en fotografía inmobiliaria, pasar tiempo en familia y descansar.

Corredor siempre al día con la tecnología 

Como estamos hablando de automatizar los procedimientos del día a día, mantenerse al día con la tecnología es una cuestión de supervivencia. Actualmente, el corredor que no entiende que ha cambiado la forma de relacionarse con el cliente, y también la relación con los medios, perderá mal ante la competencia, en consecuencia no creará diferenciales que valoren sus servicios inmobiliarios.

En vista de esto, la difusión fuera de línea está cayendo cada vez más en desuso. El cliente está en Internet, por lo que el corredor debe estar en Internet. Según el propio Google, el 90% de todas las transacciones inmobiliarias comienzan en línea y al menos el 60% de ellas permanecen en línea hasta que se cierra el trato y continúan en línea después de eso, después de la venta. En estos días, el servicio al cliente en línea ofrece muchas más oportunidades que solo llamadas telefónicas en frío. WhatsApp, Facebook, Instagram, correo electrónico, chats y demás redes sociales en general son tus aliados.

Dedícate a la postventa

El proceso y procedimiento de compra va más allá de la firma del contrato y una forma de añadir valor a tus servicios es dar un trato postventa diferenciado relacionándote frecuentemente con tu cliente. Si cree que no merece la pena dejarse engañar, un servicio postventa bien ejecutado puede garantizar una nueva venta o derivación a otros clientes.

Siempre que un cliente satisfecho te remite a un amigo, familiar o conocido, está valorando tus servicios, independientemente de si negoció o no su comisión en primer lugar. Esto quiere decir que, a su pesar, está reconociendo tu trabajo, al punto de confiar en ti para una nueva compra, venta o para recomendar a un amigo o familiar. Sobre todo, aunque haya algo de estrés en la negociación, no descuides el servicio postventa, ya que puede garantizarte un trato mucho más rápido y exitoso más adelante.

Manténgase Organizado en la Profesión de Bienes Raíces   

Hay un viejo dicho popular que dice que "hay cierta organización en el desorden", ¡pero realmente no vale la pena apostar por ello! Responda rápidamente: ¿cómo encuentra todos los datos de un cliente cuando una llamada lo toma desprevenido?

¿Reúne notas esparcidas por la mesa o abre archivos desorganizados en la computadora?

Esta no siempre es una tarea fácil, y mucho menos rápida, pero suficiente para que el cliente se dé cuenta de que no tiene idea de cómo van las cosas o, peor aún, quién es.

La organización es fundamental para el corredor que quiere ser debidamente valorado. Después de todo, hay tantos clientes, contratos, documentos, requisitos y pagos de compradores y vendedores que la confusión es común. Esta confusión, además de una pérdida de tiempo y productividad, también denota un cierto grado de amateurismo, lo que conduce a la falta de credibilidad.

Toda esta situación se puede resolver, con formación para el equipo y un sistema para los intermediarios capaz de organizar todo en un mismo lugar y que se pueda acceder fácilmente cuando sea necesario, incluso de forma remota.

De esta forma, tienes acceso a los datos del cliente, las propiedades que ya ha visitado, el estado de la documentación, tus observaciones personales sobre la negociación, las características del cliente e incluso a qué corredores del equipo ya ha tenido acceso ese cliente.

Tendrás un feedback completo y muy rápido que te permitirá dar un trato personalizado, valorando tus servicios.

Ser vanidoso y mantener una buena apariencia.

La apariencia ayudará mucho a la hora de transmitir credibilidad y profesionalismo a la inmobiliaria, y créanme, su valoración también puede depender de su presentación. Esto no quiere decir que solo debas usar ropa costosa, sino que debes observar algunos aspectos a la hora de componer tu imagen profesional.

Por ejemplo, sé fiel a tu estilo y profesión. Si eres una persona muy relajada, ten cuidado al recibir a tu cliente, trata de mantener un punto de equilibrio.

Puedes usar jeans, camisa y tenis, a menos que el ambiente requiera formalidades especiales, como chaqueta y corbata. Estos consejos son independientes del género, del mismo modo, si el ambiente exterior es de los más calurosos, no tiene sentido ponerse todo sudoroso dentro de un blazer. Use el sentido común y la elegancia discreta.

Hablando de discreción, prefiere siempre los tonos neutros, son más fáciles de combinar y crean empatía con otras personas. Elige ropa de buen corte y en buen estado, así como zapatos, zapatillas o tacones.

En caso de duda, haga una búsqueda en línea y vea algunos ejemplos de cómo debe vestirse un agente inmobiliario. Recuerda que no eres tú quien tiene que aparecer, sino el inmueble y la información relevante sobre el mismo.

Tener higiene personal y dicción adecuada

La higiene personal es obligatoria. Pelo siempre limpio y bien cortado, afeitado al ras, manos desinfectadas con uñas limpias y bien recortadas.

Cuidado con el sudor, evita los perfumes con fragancias fuertes, ya que hay personas que son alérgicas y muchas pueden no compartir tu gusto. En el trabajo, solo usa un buen desodorante con ropa que se seque fácilmente. También ten cuidado con tu dicción y lenguaje, evita la jerga. 

El idioma portugués es lo suficientemente rico como para que puedas comunicarte de manera muy eficiente. Evite también palabras muy complicadas o jerga profesional con la que sus clientes no estén familiarizados.

Por otro lado, presta atención a tu tono de voz. Debe ser lo suficientemente alto para ser escuchado a una distancia promedio de 1,5 m a 2,5 m, no más. Hable despacio, claro y con calma. Escuche siempre lo que el cliente tiene que decir para que pueda responder adecuadamente, pero si no sabe la respuesta, no adivine. Digamos que investigará y responderá tan pronto como tenga el resultado, y hágalo.

Y nunca, bajo ningún concepto, cambies el tono de voz o caduques, por difícil que sea el cliente. Evita sorprenderte o cansarte al hablar, ten cuidado con la atleta, ella puede representar mucho, en una negociación recuerda: tú eres el profesional. El cliente puede estar pasando por un momento difícil o estar extremadamente nervioso por la inversión que está a punto de suceder.

Ser sincero y extremadamente profesional.

Sabemos que vendemos para lucrarnos, porque un profesional que no lucra no es ético consigo mismo, sin embargo, por mucho que necesites esa venta, no intentes vender “de cualquier manera”. Respete siempre el momento del cliente, al fin y al cabo es el elemento fundamental en esta transacción.

En esencia, todo en esta vida es un intercambio, aunque inconsciente: si valoras los sueños, necesidades y dudas del comprador, automáticamente valorará lo que estás haciendo por él.

Por ello, sea franco y honesto, ganándose su confianza en cada paso de la negociación.

Actuar siempre con ética, dentro de los parámetros de la ley y las buenas costumbres. Nunca camufle situaciones, deudas o cualquier problema que pueda existir.

Piensa que si ese inmueble no es el ideal para esa familia, empresa o persona, que te vas a encontrar. El compromiso con los mejores resultados siempre genera reconocimiento por tu trabajo.

También recuerde que no importa qué tan amigable se vuelva con el cliente, esta sigue siendo una relación profesional. Por eso, siempre mantén algunos límites, sin forzar la intimidad. Por supuesto, nada impide que la amistad continúe y se fortalezca después de que se cierre el contrato, pero durante la negociación, sea siempre lo más profesional posible.

Construir alianzas y ampliar espacios

¡Incluso si prefiere ser un profesional liberal independiente, necesita ampliar sus horizontes a través de asociaciones con buenos profesionales en el campo! recuerda: pájaros del mismo plumaje vuelan juntos! Si tu cliente ve que estás asociado con otros grandes profesionales del segmento, esto ayudará a que se valoren tus servicios inmobiliarios.

Sin embargo, hay poco cuidado al elegir a sus socios. Asegúrate de que tenga la misma línea de trabajo que tú, que piense como tú en las relaciones y el respeto con los clientes y que esta alianza realmente traerá beneficios para ambas partes, en definitiva, alineamiento de propósitos. Busca otro corredor o agencia inmobiliaria que complemente tus servicios.

Elija personas reales con un buen historial de negociación y cierre de contratos, o un gran agente de bienes raíces, tasador, administrador, desarrollador.

No olvides que una asociación equivocada puede traer muchos dolores de cabeza a tu día a día, como pérdida financiera para ti. Si no conoces al futuro socio, busca referencias con compañeros de profesión, en internet e incluso con algunos clientes.

Construir un nombre hermoso en el mercado

La percepción de los clientes sobre el valor de sus servicios también implica la valoración de sus propios pares. Ser respetado por el mercado es un paso importante para que los clientes te vean con otros ojos, desde el primer momento. Construir esta imagen no es tarea fácil, ni sucede de la noche a la mañana.

Sea competitivo, pero siempre directo y servicial. Eso significa ayuda antes de que te lo pidan. Esto puede ser común en las plantaciones de bienes raíces, por ejemplo, donde la competencia suele ser bastante feroz.

Ofrezca ayuda y deje en claro que no espera nada de él, tranquilizando al otro corredor.

Promueva la creación de redes, sea interesante y no egoísta, chatee, publíquese entre otros corredores, pero evite hablar solo de usted. Sea amable sin parecer arrogante, esté disponible, piense en una forma de contribuir sin necesariamente obtener nada a cambio.

Remitir a los clientes a otro corredor o agente de bienes raíces que se encuentre en una situación difícil, incluso sin compartir los resultados financieros. Esto puede ser más lucrativo de lo que podría pensar más adelante. No hables mal de las personas sino de las situaciones, elogia públicamente a quienes lo merecen.

Sea estratégico y haga las preguntas correctas para su cliente 

Imagina un escenario hipotético, el cliente acaba de tomar contacto contigo, puede haber venido de diferentes fuentes de relación, como tu sitio web, redes sociales, medios online, offline, en fin, presta atención a un detalle importante: estos son los preguntas que mueven el mundo y no las respuestas.

¿Qué tal comenzar una relación desde allí, preguntando y entendiendo lo que necesita? Puedes usar un CRM para automatizar el proceso o hacer el servicio de forma manual, sin embargo, comienza a recolectar información desde el primer contacto. A partir de ahí puedes empezar a armar tu estrategia para ofrecer la solución. Recuerda, el cliente solo te compra una cosa: una solución.

Ahora que sabe esto, simplemente comience a crear una relación individualizada con él, esto acorta el tiempo de negociación y tendrá más oportunidades de ofrecer la propiedad adecuada, en el momento adecuado.

Invertir en la creación de valor

¡Poseer servicios inmobiliarios valiosos es su derecho y depende de usted! Pero eso no significa que no tengas que luchar por ello. Recuerda que la mayoría de las veces, la actitud del cliente es básicamente un reflejo del propio profesional.

Valorar tu trabajo debe partir de ti mismo, con actitudes y posiciones que generen diferenciales de servicio. Invierte en formación, cursos, formación, conocimiento y mucha acción.

Reflexionando: ¿sus servicios están teniendo el retorno que espera? ¿Qué has estado haciendo para generar valor en lo que haces?

¡Vamos dime! ¿En que le puedo ayudar?

Palabra clave: Agente imobiliario

Título SEO: Consulta recomendaciones para que tu broker valore tus servicios

Metadescripción: Consejos para que la inmobiliaria venda más y mejor. ¡Aprecia tu trabajo y conquista a más personas!

Texto: ¿Cuáles son las cualidades para convertirse en un agente inmobiliario exitoso?

Link: https://blog.play2sell.com/es/corredor-de-bienes-raices-exitoso/ 

La inmobiliaria actúa en el sector inmobiliario con la perspectiva de atender una demanda creciente de vivienda. Además, este profesional del mercado media entre el comprador y las reglas del sector inmobiliario que, al fin y al cabo, no son fáciles.

La coincidencia es que, siendo un realtor de éxito, proyecta nuevas oportunidades de negocio y hace que este profesional pueda ser visto como una inspiración para el sector inmobiliario.

Texto: 5 consejos para aumentar la productividad de los agentes inmobiliarios

Link: https://www.globaltec.com.br/2021/04/09/5-dicas-para-aumentar-a-produtividade-dos-corretores-de-imoveis/ 

Texto: Cómo mejorar tu toma de decisiones en el proceso de gestión

Link: https://blog.play2sell.com/es/tomada-de-decisao/ 

Con la información integrada y la gestión automatizada, la toma de decisiones de los directivos de las empresas constructoras se vuelve mucho más asertiva. Sin embargo, seleccionar la mejor estrategia requiere claridad empresarial y mucho coraje para cambiar.

Por eso, a medida que el negocio llega a etapas, es fundamental que el gerente continúe estudiando el mercado y las transformaciones que impactan directamente en la gestión de la empresa.

Texto: Gestión integral para la construcción: informes precisos para la toma de decisiones

Link: https://www.globaltec.com.br/2019/02/26/gestao-integrada-para-construcao-relatorios-precisos-para-tomada-de-decisao/ 

¿Te gustó el artículo? Suscríbete a nuestro boletín y recibe mucho más en tu email!